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地標降租25%,空置率是北上廣兩三倍,深圳寫字樓怎么了?(201911)

2019-11-07| 來源:互聯網| 查看: 317| 評論: 0

摘要: 最近有多家媒體關注深圳寫字樓空置率過高,包括央視財經頻道也報道了這個現象,認為這個話題再度升溫。有中介......
最近有多家媒體關注深圳寫字樓空置率過高,包括央視財經頻道也報道了這個現象,認為這個話題再度升溫。
有中介告訴記者,今年的寫字樓租賃市場是他經歷過最艱難的一年,去年下半年開始,寫字樓退租的情況就不斷增多,手上的放盤量也一直攀升。
而根據高力國際發布的2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告,深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高,其中最高的前海片區達65.7%。
高空置率帶來的是租金下滑。根據央視報道,2019年上半年深圳寫字樓的租金價格一直在下行,相比2018年降幅達到20%—30%,其中南山區部分產業園區的租金下跌幅度達到40%。
央視財經還采訪了一位寫字樓業主,這位業主在地王大廈有一套190平米的寫字樓,以前一直租約不斷,就在今年三、四月份租客退租后,接連三四個月都找不到租客。一開始他將租金降低10%,詢價者寥寥無幾,最后他狠心降了25%,才成功出手。
地王大廈可是深圳赫赫有名的地標建筑,位于寸土寸金的羅湖中心區,曾是亞洲第一高樓以及“深圳速度”的象征。這種地標寫字樓都需要降租25%方可出手,足見深圳當前寫字樓市場的冷清。
那么,深圳寫字樓空置率在全國城市中是個什么位置呢?以下是第一太平戴維斯發布的2019年上半年各大城市空置率情況:
老實說,和其他城市相比,深圳寫字樓空置率居中游水平,比武漢、成都、西安等二線城市還是要低得多,但比沿海城市又高得多,空置率相當于北京上海的2倍、廣州的5倍。
一是部分行業的衰退,特別是互聯網金融,去年開始國家嚴厲整頓P2P行業,導致不少互金公司暴雷,退租事件頻發。去年下半年,深圳第一高樓平安金融中心大廈因為租戶違約,甚至出現一次性退租10層樓的事件。
有福田區高端寫字樓的招商人士還向媒體透露,拒絕金融類企業入駐,現在整棟樓里已經沒有互聯網金融類企業了。有的是主動離開,有的到期了業主方不再續租,或者直接清退,新找上門來的已經不租了。
第二個原因可能更重要,那就是供應量大。數據顯示,目前深圳甲級寫字樓存量為553萬平方米,同比增19.3%。今年上半年,深圳還新增了42萬平方米可租賃甲級寫字樓,預計下半年還要再增108萬平方米。
而2019年到2021年,深圳全市甲級寫字樓新增供應總量將超過437萬平方米,其中超八成來自南山和前海片區。
但其實,深圳經濟目前的基本面還不錯,從上半年的經濟數據可以看到,深圳的各項經濟數據,包括GDP、財政收入、本外幣存款、固定投資等,都是一線城市中表現最深圳高端寫字樓出租好的。
由此可見,當前寫字樓的高空置率,更多的是政府主動調控的結果,通過人為加大供應,把空置率拉高、租金拉低,給企業減負。
要知道,過去兩年深圳的產業外流情況十分明顯,很多好的企業都因為成本原因搬到東莞和惠州去了,最著名的當屬華為重點業務部門搬遷東莞松山湖。照此趨勢,深圳完全有可能像香港那樣“產業空心化”。
當前,深圳甲級寫字樓的租金已達到237元/每平米每月,僅次于北京、上海,商務成本持續增高,產業外流壓力大。
所以,適度的空置率并不是壞事情,特別是在人口持續凈流入的大城市,一定的空置率既是保持市場正常流通的需求,也是控制房價的必要工具。
我認為,深圳目前的空置率仍在安全區間,有利于降低城市整體的商務成本,幫助深圳留住更多的產業和就業。
大家首先要意識到,深圳是一個規劃意志特別強的城市,這座城市不僅有嚴格的生態用地保護紅線,還有十分剛性的產業用地保護紅線。
按照深圳“十三五”規劃要求,到2020年深圳工業用地不得低于全市建設用地30%,也就是劃定了270南山粵海街道寫字樓出租平方公里的“產業紅線”。
也就是說,深圳的土地出讓,絕對是以經濟建設為中心,有限的土地一定會優先建設寫字樓和廠房,這直接導致深圳土地用途的一個結構性矛盾:住宅永遠緊缺,寫字樓一直過剩。
根據深圳規土委最新發布的《深圳市城市規劃標準和準則》,深圳已基本取消商業、工業用地的容積率上限,這意味著在深圳建寫字樓,可以盡情地追求技術極限,能建多高就可以建多高。
當前,深圳甲級寫字樓的存量已經超過500萬平方米,未來兩年還要新增400多萬平方米,供應量越來越大。
所以,在深圳買寫字樓,別指望像住宅那樣賺快錢,租金收益也會十分平穩,因為政府出于“產業空心化”的擔憂,會使用各種調節手段,絕對不會允許寫字樓租金跳漲。
不過,寫字樓租賃本質是一種“抽稅經濟”,風險較低、抗擊打能力強,具備長期持有的價值,作為一種保守型的資產配置,還是非常不錯的選擇。特別是在深圳這樣朝氣蓬勃的城市,整體商務需求還很大的成長空間。
深圳寫字樓出租-咚咚租
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